Обследование садового дома для признания жилым

• Общие положения
• Критерии, по которым дом может быть определен как жилой
• Алгоритм перевода дачной в категорию жилой недвижимости
• Обследование загородного дома экспертом

Владельцам загородной дачной недвижимости в определенный момент времени может понадобиться изменение правового статуса возведенных на участке построек. Речь идет про обследование садового дома для признания жилым. Сам термин «садовый», «дачный» вполне легитимный, упоминание о данной характеристике содержится в правоустанавливающей документации на недвижимость.

Общие положения

Садовый или дачный дом предназначен для сезонной эксплуатации, поэтому изначально на этапе его проектирования предполагается минимальная теплоизоляция объекта. Это связано с отсутствием потребности в отоплении. Даже в случае последующей теплоизоляции садовой постройки владелец не вправе использовать ее для постоянного проживания. Подключить садовый домик к магистрали с природным газом, канализационной или водопроводной централизованной системе может быть технически затруднительно. Решить проблему можно через изменение юридического статуса дома – официально он должен сменить категорию и стать «жилым». Процедура признания дачного дома жилым регламентирована законодательством РФ. Смена статуса жилища влечет за собой определенные последствия:

• Обновление кадастровой информации в реестре;
• Увеличение ставки по налогу на имущество;
• Ужесточение требований относительно соблюдения строительных и противопожарных норм, предъявляемых к жилым постройкам для постоянного размещения.

Важно: несоответствие эксплуатационных и технических параметров недвижимости может стать препятствием на пути изменения статуса садового домика.

Критерии, по которым дом может быть определен как жилой

При строительстве загородной недвижимости собственник земли должен соблюдать определенные нормы и правила. Соответствие определенным параметрам позволяет признать постройку жилой. При этом не важно, где именно находится объект – в городе, селе, садоводческом товариществе и т.д. Не важна и категория участка – «для индивидуальной жилой застройки» или «для ведения подсобного хозяйства». Перечень требований к жилым домам для постоянного проживания четко регламентирован: 1) нахождение внутри безопасно благодаря жесткости использованных в строительстве материалов и устроенных конструкций; 2) в доме можно беспрепятственно перемещаться, не сгибаясь в дверных проемах или на лестницах – высота стен обеспечивает свободное передвижение по объекту; 3) потолки в жилых комнатах и в кухне не должны быть ниже 2,5 метров, в коридорах и холлах – предельная величина 2,1 м; 4) полы на первом этаже дома должны находиться выше, чем планировочная отметка уровня земли; 5) внутри объект хорошо изолирован от протечек трубопровода и проникновения внутрь атмосферных осадков (дождь, снег) извне; 6) в доме комфортный микроклимат в любую погоду и в любой сезон (температура воздуха выше +18°С, уровень влажности – не более 60%; 7) жилые комнаты оборудованы окнами и уровень естественного освещения соответствует санитарным сезонным нормам; 8) все коммуникации (электро-, газо- и водоснабжение, отопление и вентиляция) отвечают требованиям санитарно-гигиенических нормативов; 9) объект имеет необходимую противопожарную защиту. Приведенный перечень не исчерпывающий, в каждом регионе он утверждается в определенном виде и частично зависит от климатических условий территории строительства.

Алгоритм перевода дачной в категорию жилой недвижимости

Орган, который осуществляет перевод сезонных построек в категорию жилых – администрация муниципалитета того территориального образования, на котором находится объект. Обратиться туда можно двумя способами:

• лично;
• через МФЦ.

От владельца понадобится следующий пакет документов:

• • оформленное по общим правилам заявление с указанием кадастрового номера постройки и участка земли, перечислением контактных данных для обратной связи (муниципалитет должен быть уведомлен о том, каким образом собственник хочет получить результат рассмотрения ходатайства);
  • выписка из ЕГРН (единый госреестр недвижимости), в которой перечислены параметры дома. Стоит заметить, что муниципальный орган власти может самостоятельно запросить данный документ в Росреестре.

Важно: когда регистрации объекта нет, предоставляется договор дарения или иной правоустанавливающий акт в оригинале или нотариально заверенная копия.

• Положительное заключение об обследовании дачного дома специализированной компанией.

В городе Москва процедура осуществляется префектурой соответствующего административного округа, а решение принимает окружная межведомственная комиссия. В пакете подаваемой обязательной документации должно быть отчет по обследованию технического состояния объектов недвижимости. Исполнитель обязан обладать соответствующими знаниями в области инженерных изысканий, являться членом соответствующей экспертной саморегулируемой организации. Если садовым домиком владеют несколько человек, то заявитель приносит от всех остальных письменное согласие на смену статуса недвижимости. Порядок проверки поданных документов предполагает двухэтапную оценку объекта:

• анализ соответствия постройки законным требованиям;
• изучение местоположения дома, мониторинг соответствия территории.

Важно: нахождение садового домика на землях, включенных в зону подтопления, зачастую становится преградой для получения статуса недвижимости для ПМЖ. Если же предварительный анализ документации подтверждает соответствие объекта требованиям, специалисты комиссии переходят ко второй стадии – более детальному изучению предоставленных документов. Срок для принятия мотивированного решения администрацией муниципального образования составляет не более 45-ти календарных дней. Когда вердикт вынесен, он сообщается заявителю в течение 3-х рабочих дней.

Обследование загородного дома экспертом

Экспертное заключение является ключевым документом, на основание которого муниципалитет принимает решение – можно ли признать садовый домик жилым. При обследовании объекта специалисты руководствуются техническим регламентом [подробнее тут]. Также основной регламентирующий документ – ГОСТ 31397-2011. Инициатором экспертизы выступает владелец недвижимости, который хочет изменить ее статус. Услуга платная, выполняется в несколько этапов: · анализируются проектные данные; · визуально осматривается сам объект; · производится ряд инструментальных измерений; · выполняется инженерно-технический расчет. Подготовить заключение может лишь специалист, который отвечает следующим требованиям: · членство в Национальном реестре специалистов, осуществляющих инженерные изыскания и архитектурно-строительное проектирование; · практический стаж реализации данных функций – не менее 10-ти лет. Для определения состояния конструктивных элементов, инженерных коммуникаций (систем канализации, водной подачи, отопления и т.д.) эксперты пользуются высокоточным оборудованием: 1) лазерными построителями плоскостей; 2) ультразвуковыми дефектоскопами; 3) измерителями уровня шума; 4) тепловизорами; 5) газоанализаторами и др. Итоговое заключение – это выводы экспертов о соответствии или несоответствии объекта. Стоимость услуги начинается от 30-35 тыс.руб. Важно: чтобы экспертиза впоследствии была признана государственным органом местной власти, исполнитель должен соответствовать законодательным требованиям. ЦЕНТР СУДЕБНЫХ И НЕГОСУДАРСТВЕННЫХ ЭКСПЕРТИЗ «ИНВЕСТЭКСПЕРТСТРОЙ» предлагает профессиональное обследование дачных домиков с оформлением легитимных заключений, гарантией качества услуги. Специалисты компании обладают необходимыми разрешениями и аттестатами, исполнитель много лет занимается строительной экспертизой с оценкой безопасности зданий и сооружений.