Определение фактических границ земельного участка

Определение фактических границ земельного участка

Меживание

1. Межевание (Межевой план) - это документ, необходимый при осуществлении кадастрового учета земельного участка (части земельного участка), либо внесении новых сведений о земельном участке (части земельного участка). Межевой план подготавливается на основании кадастровых сведений о данном земельном участке (кадастровой выписке о земельном участке) или на основе сведений о территории, в пределах которой находится земельный участок (кадастровом план соответствующей территории). Данные сведения можно получить в органе кадастрового учета путем подачи заявления с указанием кадастрового номера земельного участка (кадастровая выписка о земельном участке) или кадастрового номера квартала (кадастровый план территории) или оформления данной заявки через сеть "Интернет" на сайте Росреестра.

Межевой план подготавливается в соответствии с Требованиями к подготовке межевого плана, в том числе особенностями подготовки межевого плана, в отношении земельных участков, указанных в ч.10 ст.25комментируемого Закона, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 24 ноября 2008 года N 412 (далее - Требования к подготовке межевого плана).

2. В зависимости от цели проведения кадастровых работ в отношении земельного участка в межевом плане могут содержаться различные сведения.

Если в результате кадастровых работ необходимо поставить земельный участок на кадастровый учет (образование нового земельного участка, раздел земельного участка, объединение земельных участков, перераспределение земельных участков, выдел доли земельного участка), то межевой план будет содержать сведения об образуемом земельном участке или земельных участках.

Если в результате кадастровых работ необходимо поставить часть земельного участка на кадастровый учет (образование ограничения (обременения), сервитута), то межевой план будет включать в себя сведения об образуемых частях земельного участка.

В межевом плане, представляемом при осуществлении кадастрового учета изменений земельного участка, указываются новые сведения, необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости.

3. В случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости, то в соответствии со ст.39 комментируемого Закона местоположение границ таких участков подлежит обязательному согласованию. В данном случае в межевом плане должны содержаться сведения о проведении такого согласования:

  • акт согласования местоположения границ земельного участка, подписанный всеми заинтересованными лицами;
  • возражения в согласовании местоположения границ земельного участка;
  • расписки в получении извещений о проведении собрания о согласовании местоположения границы, уведомления о вручении таких извещений, копии страницы печатного издания, содержащей извещение о проведении собрания о согласовании местоположения границы земельного участка, и первого листа, содержащего реквизиты такого печатного издания и т.д.

Более подробно о процедуре согласования местоположения границ земельных участков смотрите вкомментариях к ст.39 и ст.40 комментируемого Закона.

4. В соответствии с нормами ч.3.1 настоящей статьи в случае подготовки межевого плана в отношении земельного участка, право собственности на который считается возникшим в силу федерального закона вне зависимости от момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, такой межевой план подготавливается с учетом приказа Минэкономразвития России от 18 мая 2012 года N 289 "Об особенностях подготовки межевого плана в отношении земельного участка, право собственности на который считается возникшим в силу федерального закона вне зависимости от момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В межевом плане указывается норма федерального закона, определяющая, что право собственности на такой земельный участок возникло не с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такими земельными участками являются земельные участки право собственности на которые считается возникшим в соответствии с:

  • ч.10 ст.3 ФЗ от 8 декабря 2011 года N 423-ФЗ;
  • ч.17.2 ст.15 ФЗ от 1 декабря 2007 года N 310-ФЗ.

Согласно ч.4 комментируемой статьи межевой план включает в себя графическую и текстовую части и документы, входящие в состав приложения при необходимости.

5. К графической части межевого плана в соответствии с Требованиями к подготовке межевого плана относятся следующие разделы:

  • "Схема геодезических построений", на которой схематично отображается объект кадастровых работ и материалы измерений, содержащие сведения о геодезическом обосновании кадастровых работ. Раздел "Схема геодезических построений" не включается в состав межевого плана в случае использования при выполнении кадастровых работ аналитического или картометрического метода определения координат характерных точек границ земельного участка, а также в иных случаях, при которых для определения координат характерных точек границ земельного участка не требуется проводить измерений;
  • "Схема расположения земельных участков", которая оформляется на основе разделов кадастрового плана территории или кадастровой выписки соответствующего земельного участка либо с использованием картографического материала. На схеме отображается объект кадастровых работ относительно смежных земельных участков, границ кадастрового деления, а также земли общего пользования или земельные участки, через который осуществляется доступ к образуемым земельным участкам. Данный раздел подлежит обязательному включению в состав межевого плана независимо от вида кадастровых работ;
  • "Чертеж земельных участков и их частей", на котором отображаются все образуемые либо уточняемые земельные участки, а также части земельных участков, местоположение существующих, новых и прекращающих существование характерных точек границ, а также частей границ, а также обозначения земельных участков, частей земельных участков и характерных точек границ. Данный раздел подлежит обязательному включению в состав межевого плана независимо от вида кадастровых работ;
  • "Абрисы узловых точек границ земельных участков" составляются в случае, если границы земельных участков содержат узловые точки (характерные точки, являющиеся общими для границ трех и более земельных участков) при наличии в радиусе 40 метров от такой узловой точки не менее трех долговременных, четко опознаваемых объектов местности (элементов зданий, строений, сооружений, опор линий электропередачи и т.п.). На абрисе указывают значения измеренных расстояний до указанных объектов местности.

6. В текстовой части межевого плана указываются необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках. В соответствии с Требованиями к подготовке межевого плана к текстовой части межевого плана относятся следующие разделы:

  • исходные данные;
  • сведения о выполненных измерениях и расчетах;
  • сведения об образуемых земельных участках и их частях;
  • сведения об измененных земельных участках и их частях;
  • сведения о земельных участках, посредством которых обеспечивается доступ к образуемым или измененным земельным участкам;
  • сведения об уточняемых земельных участках и их частях;
  • сведения об образуемых частях земельного участка;
  • заключение кадастрового инженера;
  • акт согласования местоположения границы земельного участка.

Состав разделов текстовой части межевого плана зависит от вида кадастровых работ и определяется Требованиями к подготовке межевого плана, а также ч.1 ст.39 комментируемого Закона в случае если в состав межевого плана необходимо внести сведения о согласовании местоположения границ земельного участка в форме акта согласования местоположения таких границ.

7. Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части. Местоположение отдельных частей границ земельного участка также может устанавливаться в порядке, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, посредством указания на природные объекты и (или) объекты искусственного происхождения, в том числе линейные объекты, если сведения о таких объектах содержатся в государственном кадастре недвижимости и местоположение указанных отдельных частей границ земельного участка совпадает с местоположением внешних границ таких объектов. При определении местоположения границ земельных участков необходимо руководствоваться приказом Минэкономразвития России от 17 августа 2012 года N 518 "О требованиях к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, а также контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке".

8. Под площадью земельного участка понимается площадь геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость.

В соответствии с письмом Минэкономразвития РФ от 22 декабря 2009 года N 22409-ИМ/Д23 "Особенности подготовки документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета многоконтурных земельных участков, осуществления такого учета и предоставления сведений государственного кадастра недвижимости о многоконтурных земельных участках" площадью многоконтурного земельного участка (многоконтурный земельный участок - земельный участок, границы которого представляют собой совокупность контуров, отделенных друг от друга иными земельными участками или землями) является сумма площадей всех геометрических фигур, образованных проекцией контуров его границы на горизонтальную плоскость (площади контуров границы).

9. При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок (государственном акте на землю, свидетельстве и других правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов), или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании (проекты, справки БТИ, планы). В случае если указанные документы отсутствуют, границами земельного участка считаются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

В соответствии с письмом Минэкономразвития РФ от 27 декабря 2011 года N 29478-ИМ/Д23 "О государственном кадастровом учете изменений земельного участка в связи с изменением площади земельного участка и (или) изменением описания местоположения его границ", при подтверждении фактического местоположения границ земельного участка возможно также использовать как картографическую основу государственного кадастра недвижимости, так и карты (планы), представляющие собой фотопланы местности масштаба 1:5000 и крупнее.

10. Образуемые земельные участки должны соответствовать всем требованиям, установленным законодательством РФ, а именно: гражданского законодательства, земельного законодательства, лесного законодательства, водного законодательства, градостроительного законодательства и иным установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации требованиям к земельным участкам.

Так, например, в соответствии со ст.11.9 ЗК РФ образуемые земельные участки не должны превышать предельных минимальных и максимальных размеров, в случае если они установлены для данного вида разрешенного использования, не допускается образовывать земельные участки, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости, не допускается образование земельных участков пересекающих границы муниципальных образований и границы населенных пунктов, образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам.

Если в соответствии с федеральным законом образование земельных участков должно осуществляться с учетом проекта межевания территории, проекта межевания земельного участка или земельных участков или иного предусмотренного федеральным законом документа, местоположение границ данных земельных участков определяется с учетом такого документа.

11. Межевой план подготавливается в форме электронного документа и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего такой план.

Межевой план, если это предусмотрено договором подряда, также подготавливается в форме документа на бумажном носителе, заверенного подписью и печатью кадастрового инженера, подготовившего такой план.

В соответствии с Требованиями к подготовке межевого плана если межевой план оформляется в виде бумажного документа, то такой межевой план должен быть прошит и скреплен подписью и оттиском печати кадастрового инженера. Подпись и оттиск печати кадастрового инженера проставляются на титульном листе межевого плана и на обороте последнего листа межевого плана, а также в акте согласования местоположения границы земельного участка при его наличии в составе межевого плана.

12. Для земельных участков указанных в ч.10 ст.25 комментируемого Закона, а именно земельных участков, на которых расположены линейные и тому подобные сооружения, автомобильные дороги общего пользования федерального значения, а также земельных участков, предназначенных для размещения таких автомобильных дорог особенности подготовки межевого плана утверждены приказом Минэкономразвития России от 24 ноября 2008 года N 412 "Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков".