Экспертиза недвижимости перед покупкой(приобретением)

Для чего нужна экспертиза недвижимости перед покупкой?
  • Убедиться в пригодности недвижимости для круглогодичного проживания ;
  • Рассчитать сметную стоимость устранения выявленных дефектов с целью снижения стоимости недвижимости;
  • Убедиться в соответствие недвижимости требованиям градостроительного кодекса, пожарных и экологических норм;
  • Выявить дефекты, влияющие на срок службы недвижимости, его себестоимость, длительность эксплуатации, а так же влекущие дополнительные затраты на отопление и востановительный ремонт;
  • Установить наличие превышения радиационного фона и электромагнитного излучения;
  • Установить возможность реконструкции недвижимости, например, надстройки этажа;
  • Установить пригодность недвижимости к дальнейшему строительству, в случае его приобретения на этапе незавершенного строительства;
  • Выявить наличие скрытых дефектов, например: трещины в несущих конструкциях, невидимые под слоями финишной отделки; мостики холода, участки продувания и промерзания; нарушение изоляции системы электроснабжения и т.д;
  • Выявить скрытые дефекты в инженерных коммуникациях: отопление, водоснобжение, вентиляция, эллектроснобжение, канализация, кондиционированние.

Для чего нужно экспертиза недвижимости перед покупкой?

Для выявления дефектов, предупреждения аварий и преждевременного износа принимаемых в эксплуатацию зданий и сооружений необходим тщательный и всесторонний инструментальный приемочный контроль. Современный уровень средств и методов испытания сооружений позволяет дать полную и объективную оценку качества принимаемых в эксплуатацию зданий.


Материалы обследования, выполненного при приемке здания в эксплуатацию, используют следующим образом:
  • заключение о качестве здания служит основой для выработки решения Государственной приемочной комиссии, оценки работы строителей, а также для предъявления строительной организации перечня дефектов, подлежащих устранению;
  • объективная оценка качества монтажных работ позволяет сообщать строительным организациям и предприятиям, выпускающим строительные материалы и конструкции, о нарушениях допусков и дефектах монтажа конструкций, несоответствии качества материалов и изделий предъявляемым на них сертификатам;
  • инструментальное обследование здания перед вводом в эксплуатацию дает исходные данные для его правильной дальнейшей эксплуатации.

Эксперты имеют право в необходимых случаях произвести вскрытие отдельных конструкций и их узлов для контроля выполненных скрытых работ, а также назначить испытания отдельных конструкций и систем водо-, тепло-, газоснабжения и др.


Оценка выполненных при капитальном ремонте здания ремонтно-строительных работ производится на основе оценок качества отдельных видов работ. Примерный перечень контролируемых видов работ включает в себя:
  • устройство участков новых фундаментов и усиление существующих;
  • восстановление гидроизоляции фундаментов, стен, полов в подвале, кладка (перекладка, усиление, ремонт) кирпичных стен;
  • ремонт (смена венцов) деревянных стен;
  • монтаж (ремонт, усиление несущих элементов, смена отдельных участков) перекрытий;
  • устройство или ремонт перегородок, лестниц, заполнения оконных и дверных проемов, балконов, крыши и кровли;
  • герметизация стыков крупнопанельных стен;
  • ремонт полов; отделочные работы;
  • монтаж внутренних систем водоснабжения, канализации, центрального отопления, газоснабжения, вентиляции;
  • монтаж санитарно-технических приборов; монтаж лифтов, систем автоматизации, электроустановок, слаботочных устройств;
  • прокладка (замена) наружных сетей водоснабжения, канализации, теплоснабжения; отделка фасада;
  • устройство или ремонт проездов и отмосток, тротуаров; озеленение и благоустройство территории.

При оценке качества строительных и ремонтно-строительных работ должно проверяться соблюдение установленных параметров: геометрических (размеры, отметки, зазоры, допуски), физико-технических (прочность, плотность, состояние поверхности, герметичность, влажность, температура) и других параметров, а также учитываться требования эстетичности.
Перед обследованием принимаемого в эксплуатацию здания необходимо ознакомиться с его проектом, обратив особое внимание на конструктивную схему здания, шаг несущих конструкций, типы применяемых конструкций, размеры стеновых панелей и плит перекрытий, устройство кровли и технического подполья, тип полов и вид внутренней отделки.
Число конструкций и мест, подлежащих инструментальному обследованию, определяют исходя из назначения здания, этажности и количества на основе статистического метода выборочного контроля.


Нормами регламентируются следующие работы, выполняемые при обследовании зданий:

1. Определение неравномерных осадок зданий (разность осадок для каркасных зданий или прогиб несущих стен бескаркасных зданий).

При приемке производят нивелирование по выбранной на здании горизонтальной линии цоколя, карниза или плоскости оконных переплетов.

В этом случае первоначальная горизонтальность выбранной конструктивной части зданий не может повлиять на результаты нивелирования, так как величины начального наклона или неровности конструкции и опасные для здания перемещения имеют разный порядок. Одна из точек нивелирования должна быть привязана к существующему реперу для возможности проведения повторных измерений.

Вопрос о наличии и развитии неравномерных осадок должен решаться с учетом грунтовых условий, глубины заложения фундаментов и внешних воздействий. При обнаружении неравномерной осадки здания для закрепления опорных точек повторного нивелирования устанавливают осадочные марки. При установке марок следует учитывать результаты нивелирования, проведенного при приемке здания, заложив марки в местах наибольшей ожидаемой осадки, прогиба, крена фундаментов.

2. Определение уклонов отмостки (измерение уклонов и оценка качества выполнения работ).

Уклоны отмостки определяют не менее чем в пяти сечениях по каждой стороне здания с помощью уровня. Кроме того, проверяют качество выполненных работ: отмостка должна иметь ширину, предусмотренную проектом, примыкать к цоколю здания и иметь уклон не менее 3 %.

3. Выявление и измерение трещин в стенах технического подполья (подвала). Трещины выявляют путем визуального осмотра цоколя здания по всему его периметру и осмотра стен технического подполья изнутри. Обнаруженные трещины зарисовывают, определяют их характер (усадочные, осадочные, температурные). Измеряют ширину наиболее крупных трещин с помощью толщиномера. Ширину раскрытия трещин измеряют в трех местах по ее длине, в том числе в наиболее широкой части трещины.

4. Выявление и измерение трещин в стенах (наружных и внутренних) с определением их характера и ширины раскрытия.
Визуальным осмотром выявляют трещины на поверхности наружных и внутренних несущих стен и определяют их характер (усадочные, температурные, от воздействия вертикальных и горизонтальных нагрузок). Расположение трещин фиксируют на схематическом чертеже, особо отмечают трещины в перемычках и простеночных участках панелей. Трещины на внутренних поверхностях панелей выявляют на всех видимых поверхностях стен.

5. Определение точности монтажа. Для крупнопанельных зданий определяют следующие характеристики стен: ширину шва между наружными стеновыми панелями, относительные смещения вертикальных и горизонтальных граней торцов панелей в крестообразном шве, относительное смещение лицевых граней панелей, сопрягаемых в одной плоскости, отклонение верхних углов стен по вертикали.

Все измерения выполняют снаружи и внутри помещения. Ширину шва измеряют по наружному шву между панелями в трех точках по высоте стыка в пределах одной панели.

Для измерения относительного смещения вертикальных и горизонтальных граней панелей в крестообразном шве применяют шаблон, который накладывают на шов с совмещением его вертикальных и горизонтальных осей соответственно с вертикальными и горизонтальными кромками панелей.
Относительное смещение лицевых граней панелей, сопрягаемых в одной плоскости на фасадной поверхности, измеряют с помощью штангенциркуля в трех точках по длине горизонтального и вертикального стыка в пределах одной панели. Внутри помещений измеряют относительное смещение лицевых граней панелей, сопрягаемых в одной плоскости.

Отклонение верхних углов стен по вертикали определяют для всех несущих и самонесущих стен в пределах обследуемого помещения с помощью теодолита с оптической насадкой и светящейся рейкой. При измерении отклонения самонесущих стен можно пользоваться отвесом и металлической линейкой.

Ширину шва и смещение граней панелей необходимо измерять во всех стыках, подвергаемых проверке на герметичность.
Отклонение верхних углов стен по вертикали определяют для Двух углов каждой несущей и самонесущей стеновой панели в 11 Редел ах обследуемых помещений.

6. Оценку качества стыков наружных стеновых панелей выполняют путем определения их герметичности, которая характеризуется коэффициентом воздухопроницаемости стыков, относительным удлинением и адгезией герметиков к граням панелей.

Перед испытанием на воздухопроницаемость производят визуальный осмотр наружной поверхности стыков. Особое внимание обращают на качество герметизации стыков, имеющих дефектные участки — отслоение герметика от основания; трещины, наплывы темные пятна и т. д. Осмотр производят с балконов или с телескопической вышки. Воздухопроницаемость измеряют на участках стыков с наибольшим числом дефектов.

Адгезию определяют с помощью адгезиометра — прибора, устанавливающего силу отрыва специального штампа. Штампы устанавливают равномерно по периметру здания на верхнем, среднем и нижнем этажах; обязательной проверке подлежит адгезия герметиков в вертикальных угловых, торцевых стыках, а также вблизи мест пересечения вертикальных и горизонтальных стыков.

Относительное удлинение при разрыве определяют с помощью испытаний проб на разрывной машине.

7. Выявление и измерение трещин в перекрытиях. Трещины на поверхности потолка выявляют визуально. По внешнему виду определяют их характер (от нагрузки, усадочные и т.п.) и направление (вдоль или поперек пролета, по ребрам или вблизи них). При обнаружении трещин поперек рабочего пролета указывают их длину и измеряют ширину раскрытия через каждые 30-50 см по длине трещины.
При обнаружении на поверхности плит сетки усадочных трещин, а также трещин в средней части поперек рабочего пролета плиты шириной более 0,3 мм необходимо установить причину их появления и оценить степень опасности для дальнейшей эксплуатации здания.

8. Определение прогибов перекрытий. Для оценки деформативности перекрытий необходимо определить прогиб относительно участков их опирания на несущие стены. При применении геодезических приборов устанавливают отклонение поверхности плиты от горизонтальной плоскости, проведенной через ось трубы нивелира. Разность отметок опорных участков плиты и ее середины в направлении пролета плиты, отнесенная к длине пролета, и составляет искомый относительный прогиб.

9. Определение точности монтажа перекрытий. Качество монтажа перекрытий оценивают путем определения разности отметок потолка в углах помещения с помощью нивелира с оптической насадкой и рейкой со светящейся шкалой. Нивелир устанавливают посередине комнаты и определяют отметки всех четырех углов. Затем вычисляют разность отметок между углами по каждой стороне.

10. Оценка температурно-влажностного режима помещений включает измерение температуры и относительной влажности в духа в помещениях, температуры поверхности ограждающих конструкций и оценку работы вентиляции. В районах с расчетной летней температурой ниже +25°С эти измерения проводят период отопительного сезона. Температуру поверхности ограждений измеряют термощупами.

11 Воздухообмен в помещениях с естественной вентиляцией определяют с помощью ручного крыльчатого анемометра, секундомера, линейки. С помощью анемометра и секундомера замеряют скорость воздушного потока, проходящего через вентиляционную решетку. Замеры выполняют 3 раза в одной и той же точке (в середине вентиляционной решетки).

12. Проверка качества внутренних отделочных работ выполняется во всех обследуемых помещениях. Наиболее заметные дефекты измеряют и заносят в журнал обследования.

13. При проверке соответствия полов и столярных изделий действующим требованиям и проекту используют электронный влагомер, рейку длиной 2 м, линейку и эталонные грузы. Разность поверхности пола определяют прикладыванием рейки и измерением просвета между полом и рейкой. Просадку покрытия пола из паркета, дощатых и паркетных досок определяют установкой сосредоточенных грузов массой 100 кг, нагрузка передается штампом размером 30 х 30 мм, установленным в углу элемента с выдержкой в течение двух суток.

Просадку покрытий из линолеума и поливинилхлоридной плитки определяют установкой груза массой 50 кг на штамп в виде ролика и выдерживают в течение 24 ч; в материале покрытий при этом не должно быть трещин.

Влажность столярных изделий, дощатых и паркетных полов определяют электронным влагомером в трех точках каждого элемента.

14. Проверка звукоизоляции стен и перекрытий выполняется по требованию заказчика или органов Государственного контроля в случае повышенной звукопроводности, явившейся результатом нарушения правил производства работ (неправильная заделка мест сопряжений стен и перекрытий, монтажных отверстий, наличие трещин и т. д.).

15. Проверка уклонов, гидроизоляции кровли и работы внутренних водостоков. Уклоны кровли измеряют уклономером в трех местах по каждому скосу кровли. При рулонной кровле качество ее приклейки оценивают путем пробного отрыва слоев рулонного ковра.

Водопроницаемость кровли и сопряжений внутренних водостоков проверяют путем заливки водой (при положительной температуре наружного воздуха). Внутренние водостоки наполняют водой при закрытых выпусках и выдерживают в течение 15 мин. Плоскую кровлю заливают водой при закрытых водоприемных воронках водостоков и выдерживают в течение 1 ч. Осмотр помещений для выявления протечек производят через 1 ч после окончания заливки.

16. Проверку инженерного оборудования здания выполняют путем их пробного испытания по специальным методикам.

По результатам измерений, проведенных при приемочном контроле, составляют техническое заключение, в котором дают оценку качества каждого элемента здания. При наличии большого числа отклонений параметров от нормативных проводят дополнительные выборочные обследования, после чего делают окончательный вывод об объемах работ по устранению выявленных дефектов.